الرهن العقاري: الأنواع، العملية، وكيفية المقارنة

الرهن العقاري: الأنواع، العملية، وكيفية المقارنة

الرهن العقاري هو نوع من القروض يُستخدم لشراء أو الحفاظ على منزل أو قطعة أرض أو أنواع أخرى من العقارات. يتفق المقترض على دفع المبلغ للمقرض على مر الوقت، عادةً في سلسلة من الدفعات النظامية التي تنقسم إلى رأس المال والفائدة. يعمل العقار نفسه كضمان لتأمين القرض.

يجب على المقترض التقديم للحصول على رهن من خلال القرضة المفضلة لديه وضمان مراعاة عدة متطلبات، بما في ذلك الحد الأدنى من درجات الائتمان والدفعات الأولية. تخضع طلبات الرهن لعملية فحص صارمة قبل الوصول إلى مرحلة الإغلاق. تختلف أنواع الرهن، مثل القروض التقليدية أو القروض ذات الفائدة الثابتة، استنادًا إلى احتياجات المقترض.

كيف يعمل الرهن:

يستخدم الأفراد والشركات الرهون العقارية لشراء العقارات دون الدفع الكامل لسعر الشراء مقدمًا. يقوم المقترض بسداد القرض بالإضافة إلى الفائدة على مدى عدد محدد من السنوات حتى يمتلك العقار بالكامل. يكون معظم الرهون التقليدية مستمرة في السداد بالكامل. وهذا يعني أن مبلغ الدفع النظامي سيظل ثابتًا، ولكن سيتم دفع نسب مختلفة من رأس المال والفائدة على مر الحياة مع كل دفعة. تكون مدد الرهن النموذجية لمدة 15 أو 30 عامًا.

تُعرف الرهون أيضًا باسم رهون على الممتلكات أو مطالبات على الممتلكات. إذا توقف المقترض عن دفع الرهن، يمكن للمقرض إعادة العقار. على سبيل المثال، يقوم مشترٍ منزل برهن منزله على المقرض، الذي يحصل بدوره على مطالبة على الممتلكات. وهذا يضمن مصلحة المقرض في العقار في حالة عدم الوفاء بالالتزام المالي. في حالة الإجلاء، قد يطرد المقرض السكان، ويبيع العقار، ويستخدم المال من البيع لسداد دين الرهن.

عملية الرهن:

يبدأ المقترض المحتمل العملية بتقديم طلب لأحد مقرضي الرهن. يطلب المقرض من المقترض تقديم دليل على قدرة المقترض على سداد القرض. يمكن أن تشمل هذه الوثائق كشف حسابات البنك والاستثمارات وإقرارات الضرائب الحديثة ودليل على التوظيف الحالي. وعادةً ما يقوم المقرض بفحص الائتمان أيضًا.

إذا تمت الموافقة على الطلب، سيقدم المقرض للمقترض قرضًا بمبلغ يصل إلى مبلغ معين وبفائدة معينة. يمكن للمشترين العقاريين تقديم طلب للحصول على رهن بعد اختيارهم للعقار لشرائه أو حتى أثناء تسوقهم للبحث عن عقار، بفضل عملية تعرف باسم التصديق المسبق. يمكن للحصول على الموافقة المسبقة على الرهن أن يمنح المشترين ميزة في سوق الإسكان الضيقة لأن البائعين سيعلمون أن لديهم الأموال لدعم عرضهم.

بمجرد الاتفاق بين المشتري والبائع على شروط صفقتهما، سيلتقيان أو يلتقيان بممثليهما في ما يُعرف بالإغلاق. يقوم المشتري بدفع دفعته المقدمة للمقرض. يقوم البائع بنقل ملكية العقار إلى المشتري ويتسلم المبلغ المتفق عليه، ويقوم المشتري بتوقيع أية وثائق رهن متبقية. يمكن أن يفرض المقرض رسومًا لإصدار القرض (في بعض الأحيان على شكل نقاط) في عملية الإغلاق.

 هناك مئات الخيارات للحصول على رهن. يمكنك الحصول على رهن من خلال جمعية ائتمان، أو بنك، أو مقرض مخصص للرهن العقاري، أو مقرض عبر الإنترنت، أو وسيط رهون عقارية. بغض النظر عن الخيار الذي تختاره، قارن بين الأسعار عبر الأنواع للتأكد من أنك تحصل على أفضل صفقة.

تأتي الرهون في مجموعة من الأشكال. أكثر أنواع الرهون شيوعًا هي الرهون الثابتة لمدة 30 عامًا و 15 عامًا. يمكن أن تكون بعض مدد الرهن قصيرة بما فيه الكفاية، بينما يمكن أن تصل بعضها إلى 40 عامًا أو أكثر. يمكن أن يؤدي تمديد المدفوعات على مدى سنوات إلى تقليل الدفعة الشهرية، ولكنه يزيد أيضًا من إجمالي المبلغ الذي يدفعه المقترض كفائدة على مدى حياة القرض.

أنواع أخرى من الرهون تشمل:

1. الرهون ذات الفائدة القابلة للتعديل (ARM): حيث يتم تحديد معدل الفائدة لفترة أولية، ثم يمكن أن يتغير بانتظام استنادًا إلى معدلات الفائدة الحالية.
2. القروض ذات الفائدة فقط: وهي قروض تتيح للمقترض دفع الفائدة فقط لفترة زمنية، قبل أن تتحول إلى دفعات تشمل رأس المال أيضًا.
3. الرهون العكسية: وهي مخصصة للمالكين البالغين من العمر 62 عامًا فأكثر، الذين يرغبون في تحويل جزء من حقوقهم في المنزل إلى نقد.

متوسط أسعار الرهون (حتى الآن لعام 2023): تعتمد كم ستدفع لرهن على نوع الرهن (ثابت أو قابل للتعديل)، والمدة (20 أو 30 عامًا)، وأي نقاط خصم قد دُفعت، وأسعار الفائدة في ذلك الوقت. يمكن أن تختلف أسعار الفائدة من أسبوع إلى آخر ومن مقرض إلى مقرض، لذا يُفضل مقارنة الأسعار.

شهدت أسعار الرهون انخفاضًا تاريخيًا في عامي 2020 و 2021، ولكن في 2022 و 2023 ارتفعت بشكل حاد. وفقًا للشركة الفيدرالية لرهون الإسكان في نوفمبر 2023، كانت أسعار الفائدة المتوسطة كما يلي:

• الرهون الثابتة لمدة 30 عامًا: 7.76٪
• الرهون الثابتة لمدة 15 عامًا: 7.03٪

كيفية مقارنة الرهون: إذا كنت تتسوق للحصول على رهن، يمكن أن يساعدك حاسب الرهون عبر الإنترنت في مقارنة الدفعات الشهرية المقدرة، استنادًا إلى نوع الرهن ومعدل الفائدة، وكم قدرت دفعة كبيرة. يمكن أيضًا أن يساعدك في تحديد كم يمكنك عرضًا طلبه للشراء.

حساب الدفع الشهري: سيعتمد دفع الرهن الشهري الخاص بك على سعر المنزل، والدفعة المقدمة، ومدى القرض، وضرائب الممتلكات، وتأمين المالك، ومعدل الفائدة على القرض (الذي يعتمد بشكل كبير على درجتك الائتمانية). استخدم البيانات التالية للحصول على فكرة عن الدفعة الشهرية المتوقعة:

• سعر المنزل: $440,000
• الدفعة المقدمة: $88,000 (20٪ من سعر المنزل)
• مدة القرض: 30 سنة
• معدل الفائدة: 3.42٪

بناءً على هذه البيانات، يُظهر الحاسب الخاص بالرهن أن الدفعة الشهرية المقدرة ستكون حوالي $1,949.63 لمدة 30 عامًا. يشمل هذا المبلغ رأس المال والفائدة، وضرائب الممتلكات، وتأمين المالك. إجمالي مبلغ الفائدة المدفوعة على مدى حياة القرض سيكون حوالي $211,385.63، مما يجعل إجمالي المدفوعات على مدى حياة القرض حوالي $563,385.63.

لماذا يحتاج الناس إلى الرهون: غالبًا ما يكون سعر المنزل أعلى بكثير من المبلغ الذي يوفره معظم الأسر. وبالتالي، تسمح الرهون للأفراد والعائلات بشراء منزل عن طريق دفع دفعة صغيرة نسبيًا، مثل 20٪ من سعر المنزل، والحصول على قرض للباقي. يتم تأمين القرض بقيمة العقار لضمانه في حالة عدم قدرة المقترض على السداد.

هل يمكن لأي شخص الحصول على رهن: يجب أن يكون هناك موافقة من قبل مقرضي الرهن من خلال عملية التقديم والتقييم. يُقدم القروض العقارية فقط لأولئك الذين يمتلكون أصولًا ودخلاً كافيين بالنسبة لديونهم لتحمل قيمة المنزل على مر الوقت. يتم أيضًا تقييم درجة الائتمان الخاصة بالشخص عند اتخاذ قرار منح الرهن. تختلف أسعار الفائدة حسب المخاطرة، حيث يحصل المقترضون ذوو المخاطر الأعلى على أسعار فائدة أعلى.

الرهون الثابتة مقابل القابلة للتعديل: غالبًا ما تحمل الرهون أسعار فائدة ثابتة، وهذا يعني أن المعدل لن يتغير على مدى حياة القرض، سواء امتد لمدة 15 أو 30 عامًا. بينما تحمل الرهون القابلة للتعديل أسعار فائدة تتغير بانتظام استنادًا إلى تقلبات سوق الفائدة، مما يمكن أن يزيد من دفعات الفائدة في المستقبل.

عدد الرهون على المنزل: عادةً ما يُصدر المقرض رهنًا أوليًا أو أساسيًا قبل السماح بالرهن الثاني. يُعرف هذا الرهن الإضافي على أنه “قرض الرهن الثاني” وغالبًا ما يكون عبارة عن قرض استخدام المساواة في السكن. لا يوجد حد فعلي لعدد القروض الثانية (الرهون الأقل) التي يمكنك الحصول عليها، شرط أن يكون لديك العملة الكافية ونسبة الديون إلى الدخل ودرجة الائتمان للحصول عليها.

لماذا يُطلق عليها اسم “رهن”: يعود أصل كلمة “رهن” إلى الإنجليزية القديمة والفرنسية وتعني “وعد الموت”. ويأتي هذا الاسم من حقيقة أن هذا النوع من القرض “يموت” عند اكتمال سداد المبلغ بالكامل أو في حالة عدم سداد المقترض للديون. في حالة السداد الكامل، يمتلك المقترض المنزل بشكل كامل، ولكن في حالة عدم السداد، يحق للمقرض إجراء عملية إجلاء وبيع العقار، حيث يستخدم الدخل من البيع لتسديد ديون الرهن.